Nos encontramos actualmente con un mercado hipotecario donde cada vez se conceden menos hipotecas, donde los diferenciales que aplican las entidades suben sin parar y donde y los criterios de riesgos que analizan los bancos son cada vez más restrictivos.
Con este panorama resulta fundamental conocer las condiciones imprescindibles que debemos cumplir para conseguir ese préstamo hipotecario que necesitamos para comprarnos nuestra casa, que podríamos resumir en 6 reglas:
1. Tener ahorrado el 20% del precio de compra.
La mayoría de las entidades nos pedirán que aportemos un 20% del precio de compra (salvo que tengamos un avalista con una vivienda libre de cargas).
Normalmente las entidades aplican un límite del 80% de financiación, teniendo en cuenta el menor de los valores entre valor de tasación y precio de compra. Con esto, lo que las entidades persiguen es que los clientes hagan una aportación inicial importante y que demuestren su nivel de compromiso.
2. Aportar el 11% de los gastos.
Actualmente no hay ninguna entidad que esté financiando los gastos de la compra y de la hipoteca (salvo que aportemos una segunda vivienda o se trate de una vivienda del propio banco).
El total de los gastos pueden estar entre un 10-12% del precio de compra. en este importe están incluidos el impuesto de transmisiones patrimoniales (para segundas transmisiones) o el IVA (para obra nueva), el impuesto de actos jurídicos documentados (para obra nueva y préstamo hipotecario), notaría, registro de la propiedad, Inmobiliaria, gastos de gestión y tasación; tanto de la escritura de compra como de la escritura de préstamo hipotecario.
3. Tener ingresos fijos, estables y demostrables.
Debemos tener una estabilidad laboral (vida laboral continuada superior a 2-3 años). Generalmente se valora más a los funcionarios o a asalariados con contrato fijo y varios años en la misma empresa y menos a los asalariados con contrato temporal o a los autónomos.
Igualmente la estabilidad de los ingresos es otro punto a tener en cuenta. Se cuestiona mucho los ingresos de solicitantes que perciben gran parte de su nómina a través de comisiones, dietas, bonus, etc. (por su riesgo de discontinuidad), así como los ingresos de autónomos, por este mismo motivo.
Para calcular cuánto puedo conseguir de financiación, dependerá de nuestro salario, tipo de interés del momento y de la duración hipoteca.
En general no conseguiremos que nos den una hipoteca que equivalga a una cuota de más del 30- 40% de lo que ganemos.
Por ejemplo: si ganamos 2.000€ netos al mes, conseguiremos un préstamo con una cuota máxima de 800€. si tomamos como referencia un tipo de interés del 3,5% (euribor+1,5%) y un plazo de 25 años podemos conseguir como máximo un préstamo hipotecario de 160.000€. Puedes usar los simuladores hipotecarios de internet para calcular tu propio caso.
4. Comprar una buena vivienda.
Dentro de este apartado, las entidades analizan cada vez más lo que vienen a llamar la recolocabilidad de la vivienda, es decir, en el hipotético caso de adjudicarse la vivienda la entidad bancaria, la facilidad de venta a un buen precio y rápidamente.
Por este motivo debemos tener muy presente la zona donde compremos, estado de la vivienda y la tipología. Hay zonas que ahora mismo las entidades no quieren financiar por el exceso de oferta de viviendas existente o por ser poblaciones menores de 7.000/12.000 habitantes por su escasa demanda real.
Otro punto que debemos contemplar el uso de la misma, no es lo mismo comprarte tu vivienda habitual que una segunda residencia o una vivienda como inversión.
5. Aportar toda la documentación que nos pide la entidad.
Es un tema al que la mayoría de la gente no le presta la importancia que tiene, sobre todo ahora que el crédito está tan restringido. Lo primero que nos viene a la cabeza es que se trata de mucha documentación, y es verdad, pero lo importante para el banco es conocer al máximo nuestra situación antes de conceder el préstamo. ¿¿¿Tú le prestarías dinero a alguien que no conoces o no te quiere aportar la documentación solicitada???
Se trata de un importe alto, y desde nuestro punto de vista, cuanto mejor y más completa presentemos la documentación, mejor impresión causaremos y no estaremos dando opciones a la entidad a denegarnos nuestra solicitud por falta de documentación. Asesórate con profesionales Inmobiliarios/Financieros sobre tu gestión particular.
6. Estar abiertos a vincularnos con el banco.
Los bancos no se conforman con que contratemos la hipoteca sino que hacen imprescindible la contratación de otros productos que les aseguren una mayor “fidelidad” del cliente y además aporten mayor rentabilidad. Se trata normalmente de la domiciliación de nómina y los recibos habituales, contratación de un seguro de vida y otro de hogar, y otras opciones de aportaciones a fondos de pensiones u otro tipo de seguros.
Cuanto mayor sea la vinculación, mayor será nuestra capacidad para obtener un mejor precio
obviamente, estos criterios pueden tener un cierto grado de flexibilidad, en función del apetito de captar clientes que tenga cada banco, pero si cumplimos con todos, seremos bien recibimos en muchos bancos y estaremos en condiciones de negociar el precio.
En resumen, las entidades analizan actualmente con mayor detalle las solicitudes de préstamos hipotecarios y las características de los clientes.
ESPERO HABEROS AYUDADO Y ACLARADO ALGUNOS CONCEPTOS EN ESTE DIFÍCIL ARTE HIPOTECARIO Y FINANCIERO.
SI TENÉIS ALGUNA DUDA PODÉIS LLAMARME...
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