A veces, es mas consecuente arrimar el hombro entre todos, para arreglar un desastre, que perder el tiempo discutiendo y que nadie lo arregle.
La banca está siendo satanizada como la gran responsable del desastre inmobiliario español y se le acusa de múltiples “cargos”: de especular al haber financiado por encima del valor real de los inmuebles, de alargar desmesuradamente la vida de los préstamos y/o de fomentar la escalada de precios de la “burbuja”. También últimamente es acusada y condenada por no aceptar las daciones en pago de los pisos para cancelar la totalidad de la deuda.
Sin embargo somos mucho más reacios a admitir que la banca o las promotoras no fueron los únicos responsables de la “burbuja” y que en realidad también especularon los particulares que vendieron su vivienda a precios muy altos o aquellos que señalizaban pisos en construcción para venderlos antes de la entrega de llaves obteniendo un beneficio, confiando en que los precios seguirían disparándose.
Tampoco se dice que los propietarios de viviendas, y quienes tenían una segunda de vacaciones, eran mucho más ricos como consecuencia de la “burbuja” que ahora. Si bien es cierto que los promotores subían los precios a un ritmo vertiginoso, también lo es que la situación del mercado, en suma , los compradores y el crédito, hacía posible esa escalada de precios.
Hemos aprendido de golpe, con sangre y en poco tiempo que el mercado en realidad no se autorregula. Tampoco nos gusta oír que la banca no obligó a nadie a firmar un crédito y que cuando se financiaban viviendas al 110% de su valor eran los propietarios quienes usaban ese dinero para amueblarla o comprar bienes de consumo. Se acusa a la banca de haber fomentado precios artificialmente altos y financiar muy por encima de la capacidad real de la población española pero olvidamos decir que en muchos casos fueron amplios sectores de la población los que voluntariamente se endeudaron muy por encima de su capacidad real de reembolso en aquellos años de la “burbuja”.
El crédito fluía y los jóvenes que tenían, igual que ahora, muy difícil la compra de un piso, al menos tenían trabajo y financiación, lo que cerrando el círculo en gran parte se debía al propio sector inmobiliario. Todo esto se basaba en una confianza artificial, equivalente, aunque de signo contrario, a la actual desconfianza que atenaza a la economía española.
Los españoles pensábamos que éramos mucho más ricos porque nuestro patrimonio (fundamentalmente en forma de ladrillo) se había duplicado en los últimos años porque sobre el eje “banca-construcción” se basó el enorme crecimiento de la economía española en esos años.
Y puestos a buscar especuladores hemos de decir que las autoridades públicas, sobre todo las municipales, estimularon o se beneficiaron del comportamiento especulativo ya que sus presupuestos se basaban en gran parte en el la propia actividad inmobiliaria.
¿por qué no pueden bajar los precios de los pisos?
Solemos oír que si no se produce un mayor descenso en los precios de los pisos, que la banca debe sacar al mercado, no se reactivará el mercado inmobiliario y en consecuencia no habrá recuperación económica ni se solucionará el paro. Pero el problema es que la banca no puede bajar más los precios, ya que si lo hiciera aumentaría sus pérdidas, y si llegara a dar pérdidas, los ratings de la deuda publica se dispararían poniendo en peligro la estabilidad de la economía nacional o quizá, incluso , la europea.
En definitiva, y aunque haya a quien no le guste oírlo, los bancos no pueden dar pérdidas para que nos sigamos manteniendo a flote como país. Por otra parte, si la banca sacara todos los inmuebles a la venta al mismo tiempo, en lugar de dosificarlos y seleccionarlos, se provocaría una espiral bajista de precios que arrastraría el valor del resto de los activos inmobiliarios; los propios y los ajenos (Promotoras, particulares, VPO).
En ese escenario incluso los que pretendieran vender su vivienda por el valor de la hipoteca no podrían hacerlo ya que existirían pisos más baratos y aumentarán, en consecuencia, los impagados, los ejecutados y los embargos....
Pero si no pueden bajar los precios de los pisos, no se venden. y si no se venden, no se arregla el paro con las auténticas tragedias personales y familiares, (que en nuestro país se están viviendo fundamentalmente de puertas adentro) pero que puede acabar igualmente con la credibilidad de la economía española y con la estabilidad de la nación. Estamos pues, en una espiral diabólica, en un bucle, o una “referencia circular”.
Entonces, a esta rata ¿quién la mata?
Nos guste o no la “salud del sistema bancario español” es clave, para que sigamos manteniendo unos niveles aceptables de colocación de la deuda en los mercados y nos sigamos financiando como país. Nadie quiere verse como Grecia, Irlanda o Portugal.
Por lo tanto, en nuestra opinión la administración debe actuar en varios sentidos:
- Es urgente que se habiliten políticas que faciliten la salida al mercado de los pisos, mediante una nueva ley de alquileres que a la vez proteja al inquilino -con desgravaciones y ayudas y especialmente a los jóvenes y/o a las rentas más bajas-, a la vez, que faciliten el desahucio automático de los moroso de forma inmediata, protegiendo los legítimos derechos de los propietarios.
Fomentando el alquiler pueden ponerse en renta muchos inmuebles actualmente “congelados” mediante empresas de alquiler propias de bancos, inversores o fondos de inversión inmobiliaria.
- La administración debería en nuestra opinión regular una fiscalidad favorable para los fondos de inversión inmobiliaria que canalice las inversiones y arbitre políticas que faciliten la venta de los pisos de la banca con exenciones o bonificaciones fiscales.
La creación por parte de la banca de empresas propietarias de inmuebles en alquiler asociadas a fondos de inversión inmobiliarios con facilidades fiscales, no solo abarataría el alquiler obteniendo rentabilidad, sino que conseguiría por un lado facilitar el acceso a viviendas y por otro, que la empresas, una vez puestas en valor puedan ser vendidas a inversores.
La base de esta craso pecado, ha sido no controlar el suelo, que estaba en manos privadas (asociadas siempre a los Ayuntamientos que regulaban las recalificaciones). Para un constructor/Promotor el gasto que suponía el suelo en una vivienda rondaba desde el 5% al 10%. Pasar de estos valores, a los alcanzados posteriormente del 45% hasta el 60 %, significó la escalada de subidas de los inmuebles, porque el precio de la mano de obra y de los materiales, subía según el IPC. Por supuesto a esta subida se apuntaron los propietarios de viviendas de segunda mano.
Y si a esto sumamos, que los Ayuntamientos obligaban a los Constructores/Promotores a "ceder" mínimo el 10% hasta el 15% del terreno, esto lo tenían que pagar los compradores de los Pisos construidos. Máxime cuando hay terrenos cedidos que posteriormente desaparecieron o se especularon con ellos...
Tenemos que entender que la Democracia puede ser como un jardín, que hay que estar siempre en lo alto de él, porque por su naturaleza siempre tiende a llenarse de malas hierbas y hacerse "salvaje y selvático"...
Leer más...
