Deshacerse de un piso con el precio por debajo de la hipoteca no es fácil.
Los largos periodos necesarios para vender una casa, la escasez de ofertas que satisfagan al vendedor y la concesión años atrás de préstamos por encima del valor de tasación provocan que muchos vendedores se planteen vender su vivienda incluso por debajo del precio de la hipoteca. Si no tenemos ahorros con los que pagar al banco la diferencia, hay que saber que la decisión está 100% en manos del banco, que nos podrá vetar la operación de venta.
Si la vivienda ha caído en torno al 20% de media, si tenemos un paro por encima del 20% y si durante años se han dado hipotecas al 100% o incluso 120% del valor de tasación, tenemos un caldo de cultivo perfecto para que un porcentaje de propietarios vivan actualmente en una vivienda que vale menos que su hipoteca (fenómeno conocido en USA como "negative equity").
En estas circunstancias, no pocos propietarios han decidido vender su vivienda, poniendo como precio uno basado en su precio de compra o en su hipoteca. Sin embargo, en muchos casos se encuentran con que con el mercado actual sólo reciben ofertas por debajo de su precio y, en algunos casos, por debajo del valor de su hipoteca.
Si tenemos ahorros para cubrir la diferencia entre lo que me dan por el piso y lo que debo al banco, no hay problema. sin embargo, si vendemos la casa porque estamos apurados, lo lógico es que no tengamos esos ahorros y aquí nos encontramos con un problema importante. y es que en esta situación no podemos decidir por nuestra cuenta y riesgo vender la casa por debajo del valor de la hipoteca. Para poder entender las alternativas que existen debemos comprender primero qué implican las obligaciones contraídas con un préstamo hipotecario.
Cuando hablamos de un préstamo hipotecario debemos tener en cuenta que estamos hablando de dos conceptos paralelos. Por un lado está lo que debemos al banco (préstamo) y por otro la hipoteca, que es una garantía (en este caso nuestra casa). Ambos conceptos son inseparables, ya que si vendemos la casa y nos quedamos con el préstamo, el banco se queda sin garantía de lo que cobrar si no le pagamos. y esto no lo va a aceptar el banco de primeras.
Entonces, ¿qué opciones existen?
La gran diferencia que debemos tener en cuenta es la situación de pago en la que se encuentra nuestro préstamo hipotecario:
- Si estamos al corriente de pago: en este caso el banco no nos cancelaría la hipoteca si no cobra el total de la deuda. Además, como es lógico, el comprador no compraría una casa con una hipoteca sobre el piso que va a comprar sin cancelar, entre otras cosas, porque el nuevo banco tampoco le va a dar una hipoteca sin existe una sobre el piso.
- Si estamos impagando con procedimiento judicial: aquí el banco puede que esté interesado en quitarse un problema e incluso negociar con nosotros para ver como cancelar la deuda total. Lógicamente lo que nos podrá permitir negociar con nuestro banco es el precio de venta respecto de la deuda. Lógicamente no es lo mismo vender 10-15% por debajo de la deuda, que un 40-50%. tenemos que tener presente que siempre será el banco el que tenga la última palabra y si no quiere no tiene por qué cancelar la hipoteca sin cobrar el total de la deuda. También podemos valorar otras alternativa y ver si el importe que quedaría pendiente se puede articular con un préstamo personal por ejemplo.
La recomendación, a tomar en cuenta, es que hablemos con el banco, le presentemos la situación y veamos alternativas que puedan resultar razonables para ambas partes, porque en la situación actual las entidades financieras lo último que quieren es incrementar su volumen de morosidad y de activos inmuebles...
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