La situación actual del Mercado Inmobiliario Español, no podemos concretar en que punto esta, pero si podemos exponer, a través de unos pocos gráficos, donde estamos y de donde hemos venido...
Todo
el mundo se hace hoy la pregunta del millón:
¿Ha
tocado fondo el mercado inmobiliario?
Si
únicamente nos guiamos por los últimos (y positivos) datos
publicados por Registradores, Notarios, Instituto Nacional de
Estadística ( INE) o Ministerio de Fomento, sería sencillo decir
que el sector ya ha pasado lo peor y empieza a recuperarse.
Sin
embargo, la realidad es mucho más compleja:
¿tienen
margen los pisos para bajar aún más?
La
lógica, y los informes de precios de expertos y web inmobiliarias,
sugieren que sí. De hecho,el
coste de la vivienda aún se sitúa muy por encima de la capacidad de
compra de
la mayoría de los españoles.
Respecto
a las Hipotecas, tan necesarias y odiadas:
¿Vuelve
a haber financiación? Sí, pero solo es accesible a clientes
“Premium”.
Los
bancos no van a dar créditos para la compra de una vivienda a nadie
que no tengan seguro que lo va a devolver. Esta situación excluye a
millones de familias de nuestro país.
Lo
cierto es que, si de verdad queremos comprender qué está ocurriendo
en el mercado inmobiliario español, deberíamos obviar el año 2013
de cualquier análisis. Fue el “annus horribilis” del sector y,
en comparación con lo que sucedió aquellos 12 meses,
cualquier
dato actual parece increíblemente positivo,
generando una errónea sensación.
Como
dicen que una imagen vale más que 1.000 palabras, hemos recogido los
gráficos que muestran la situación real del mercado inmobiliario
español.
Compraventa.-
El número de transacciones sigue en el abismo tras el pico de los años dorados. En septiembre se vendieron en España 27.024 viviendas, lo que supone un incremento del 13,7% interanual. Sin embargo, esta cifra es casi la mitad de las más de 50.000 que se vendían en enero de 2007, justo antes de que estallara la crisis.
Aunque
el dato de septiembre, supone una vuelta a cifras positivas, después
de la caída interanual registrada en agosto, lo cierto es que
tampoco es para echar las campanas al vuelo, ya que en el acumulado
anual de operaciones aún estamos un 1,4% por debajo de las cifras de
2013, debido sobre todo a la caída en las ventas de viviendas
nuevas, que se han desplomado un 15% en lo que llevamos de año.
Precio.-
La
vivienda ha caído más de un 40% en las principales ciudades desde
el inicio de la crisis. Pese a todo, aún tiene margen –cada vez
menos– para seguir bajando.
El
precio de la vivienda usada en cayó un 0,2% durante el tercer
trimestre de 2014, según los datos del último informe de precios.
El tercer cuarto del año se cerró con bajadas de precio
generalizadas en todas las comunidades autónomas españolas excepto
en Cataluña. El número de provincias con decrementos es de 39 y 38
el de las capitales que bajan.
Hipotecas.-
Aunque en el mes de agosto se concedieron 15.040 hipotecas, un 23,8% más que hace un año –cabe señalar que el mes de agosto de 2013 marcó mínimos históricos–, esta cifra supone apenas un 12% % de lo que se llegó a conceder en la época del boom inmobiliario (el pico se registró en septiembre de 2005 cuando se dieron 129.128 hipotecas). Durante los peores años de la crisis el 70% de las casas se pagaba a tocateja.
Lo
cierto es que actualmente las exigencias de los bancos, a la hora de
facilitar financiación, convierte a las hipotecas en inaccesibles
para 11 millones de familias. Para acceder a ellas, las entidades
financieras requieren ganancias cercanas a los 2.300 euros mensuales,
una cantidad muy lejana para millones de españoles, según informes
realizado.
Esfuerzo.-
Pese a que el precio de la vivienda sigue bajando, en la mayoría de las ciudades españolas, el esfuerzo financiero por comprar una vivienda sigue sin reducirse. ¿El culpable? el salario que continúa siendo bajo, con lo que las familias necesitan el sueldo bruto anual familiar de 6,3 años para pagar el precio total de una vivienda, según datos del Banco de España.
Se
trata de una cifra que aún está lejos del ratio razonable a nivel
mundial, unos 4 años de sueldo. eso sí, la depreciación de la
vivienda permite que baje este ratio teórico que llegó a alcanzar
los 7,7 años a mediados de 2007.
Niveles
propiedad.-
Desde
el estallido de la burbuja inmobiliaria en 2007, el porcentaje de
casas en propiedad ha ido descendiendo hasta situarse en el 77,7% del
parque de viviendas, el mismo nivel que hace 26 años, según datos
del banco de España. Por el contrario, el alquiler ha subido más de
un 36% durante la última década.
Ejecuciones.-
Durante el segundo trimestre de 2014 se iniciaron 21.178 ejecuciones hipotecarias, un 4,2% más que hace un año, según el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ). Cataluña encabeza las ejecuciones con un total de 4.164, seguido por Andalucía y Comunidad Valenciana.
El
número de desahucios también subió, un 3,7%, hasta los 18.749. de
estos el 53,2% fueron por impago de alquiler, mientras que el 44,2%
fueron por impago de la hipoteca.
Rentabilidad.-
Comprar un inmueble para ponerlo en alquiler en España, ofrece cada vez una mayor rentabilidad al inversor, según el último informe de rentabilidades de activos inmobiliarios elaborados, que asegura que comprar un local en nuestro país para alquilarlo ofrece una ganancia bruta del 7%.
Este
retorno es superior al ofrecido por otros productos como las oficinas
(6,4%), la vivienda (5,3%) o los garajes (4,6%), que han incrementado
en 100 puntos básicos su rentabilidad. Aun así la rentabilidad
obtenida por las inversiones inmobiliarias es, en el peor de los
casos, muy superior a la que ofrecen los bonos del estado a 10 años:
2,2%.
Extranjeros.-
La inversión extranjera en vivienda en España, es de momento el único indicador que está mejorando. En el tercer trimestre de este año la compra de vivienda por parte de los extranjeros se ha situado en el 13,10% del total, lo que supone un nuevo máximo histórico, según datos del colegio de Registradores.
Sin
embargo, esta cifra no enmascara el fracaso de las llamadas ‘Golden
Visa’, permisos de residencia a los extranjeros no comunitarios que
inviertan al menos 500.000 euros en activos inmobiliarios. Lo cierto
es que la mayor parte de las compraventas las realizan extranjeros
que ya eran residentes en España. Los británicos copan el primer
puesto al suponer el 18% del total de compraventas, seguido por
franceses, rusos y alemanes.
Con todos estos datos podemos tener una visión amplia de las trayectorias y tiempos que han acaecido y durante cuanto tiempo, para sopesar las posibles inversiones a realizar futuras.
